2019年房地产估价师案例与分析辅导资料第一章第二节

全国等级考试资料网 2022-09-01 23:05:06 534

第二节 房地产估价报告写作

学习目标:估价报告总体构成,每部分细节的写作,估价报告常见错误。

一、房地产估价报告的构成要素

房地产估价报告应采取书面形式,一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成:

对特定目的的房地产估价报告如房地产抵押贷款前估价报告,还应包括估价对象变现能力分析与风险提示。此外,房地产估价报告根据估价委托人的需要或有关要求,还可在完整的估价报告的基础上形成估价报告摘要。

【考点】

在案例考试指错题中,若以上部分有缺项而没有明确理由,可作为一处错误指出。如注明“略”,可视为不缺项。

考过缺附件

二、房地产估价报告写作要求

房地产估价报告写作应做到下列几点:

1.真实。应按事物的本来面目陈述事实、描述状况、说明情况,没有虚假记载。

2.客观。应不加个人偏见地进行叙述、分析和评论,得出的结论应有充分的依据,没有误导性陈述。

3.准确。估价基础数据应正确,用语应明确肯定、避免产生误解,对未予以核实的事项不得轻率写入,对难以确定的事项及其对估价结果的影响应予以说明,没有含糊其辞。

4.完整。应提供必要的信息,全面反映估价过程和结论,正文内容和附件资料应齐全、配套,不得隐瞒事实,没有重大遗漏。

5.清晰。应层次分明,用简洁的文字对有关情况和问题进行归纳总结,避免不必要的重复,便于估价报告使用者理解和使用。

6.规范。估价报告的制作应符合规定的格式,文字、图表等的使用应符合相应的标准,有关专业术语应采用相应专业明文规定或约定俗成的术语。

三、房地产估价报告的写作

考试分析:房地产估价报告写作是《房地产估价案例与分析》考试指错题和改错题考核的重要内容。

房地产估价报告判断的标准和依据有:

1.《房地产估价规范》2015年

2.《房地产估价案例与分析》2018年教材

3.《房地产估价理论与方法》2018年教材

4.房地产估价报告评审标准(2011年试行)

5.房地产估价基本术语标准(2014年2月1日试行)

6.相关房地产估价专项标准

2015年颁发的《房地产估价规范》是国家标准和行业标准,具有四者中最高的权威性;《房地产估价案例与分析》和《房地产估价理论与方法》教材有时相关内容在说法上不一致,建议考生以《房地产估价理论与方法》教材为准;房地产估价报告评审标准,是从评审角度界定的,可做学习时参考;房地产估价基本术语标准,可以帮助统一基本概念;相关房地产估价专项标准,根据不同的估价实例选择。

六个标准和依据不可偏废,要结合实例综合判断。

房地产估价报告写作将从案例考试指错题的角度出发,对房地产估价报告中可能会出现的问题、“考点”进行详解。

(一)封面的写作

房地产估价报告的封面应写明

1.估价报告名称

2.估价报告编号

3.估价项目名称

4.估价委托人

5.房地产估价机构

6.注册房地产估价师

7.估价报告出具日期

1.估价报告名称

估价报告名称一般为“房地产估价报告”。为了一目了然,也可结合估价对象和估价目的命名,例如“房地产抵押估价报告”、“城市房屋征收估价报告”。

【考点】

根据《房地产抵押估价指导意见》,房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”;如只写房地产估价报告,在指错题中可以算一处错误。

2.估价报告编号

估价报告编号为本估价报告在本估价机构内的编号,主要便于估价报告的档案管理及查阅。估价报告编号应反映估价机构简称、估价报告出具年份,并应按顺序编号数,不得重复、遗漏、跳号。

3.估价项目名称

估价项目名称根据估价对象的名称或位置、估价目的,提炼出的简洁名称。如“深圳市罗湖区布吉路××花园××阁第20层A住宅抵押价值评估”。

注意估价名称与估价对象的区别:

“深圳市罗湖区布吉路”表示估价对象的区位;“××花园××阁第20层A”表示估价对象的名称,这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称,也是本估价报告中所使用的名称;“住宅”表示估价对象的用途,“抵押价值评估”表示估价目的。

需要注意的是,有的建筑物在不同时期可能冠以不同的名称,特别是一些在建工程,项目建成后有可能重新冠名。因此,对于一些建成年代较长的建筑物,除了价值时点的名称之外,历史上可能还有其他的称谓,这一点可以在估价报告实物状况分析中作简要说明。

4.估价委托人

估价委托人,需要准确无误地写明其全称。当为单位时,应写明其名称,如“××贸易有限公司”;当为个人时,应写明其姓名。

5.房地产估价机构

房地产估价机构,同估价委托人相对应,应准确无误地写明估价机构的全称。如“××房地产估价有限公司”。

6.注册房地产估价师

注册房地产估价师,应写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号。

考点:姓名+注册号,且是2名以上。此处如果没有注册号,只要有别的错误就不要纠出,不应该算一处错误。历年答案中没有此考点,除非纠不出别的错了。

历年考题指错:封面中“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

7.估价报告出具日期

估价报告出具日期,是指本次估价出具报告的年、月、日。需要注意的是,估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致。

历年考点:封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”,考过两次以上。2017年改错题10分。

八个估价时间概念的辨析:

1.估价报告开始日期。指受理估价委托的日期。

2.估价报告完成日期。指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。

3.估价作业日期。指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。

4.价值时点。指估价结果对应的日期。

5.致函日期。指出具估价报告的日期或估价报告完成的日期。

6.实地查勘期。指进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

7.估价报告应用有效期。指自估价报告出具日期起算,使用估价报告不得超过的时间。

8.估价责任期。指出具报告的估价机构及注册房地产估价师应承担法律责任的期限。如果估价报告在其使用期限内未使用,则估价责任期等同估价报告使用期限;如果估价报告在其使用期限内使用,则估价报告责任期应到估价服务的行为结束为止。

【案例1-1】某房地产估价报告封面写作实例:

房地产估价报告

估价报告编号:××估字[2015]字第××号

估价项目名称:××市××区××花园第18层A套住宅房地产价值估价

估价委托人:××市×××贸易公司

房地产估价机构:××房地产估价有限公司

注册房地产估价师:×××(注册号××)、×××(注册号××)

估价报告出具日期:2015年8月4日

(二)致估价委托人函的写作(主要考点)

致估价委托人函的写作内容包括:致函对象、估价目的、估价对象、价值时点、价值类型(注意:没有就算错误。比如是抵押价值还是征收价值)、估价方法、估价结果、与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的特别提示、致函日期。

1.致函对象,应写明估价委托人的名称或姓名。

2.估价目的,应写明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

3.估价对象,应写明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况。

4.价值时点,应写明所评估的估价对象价值或价格对应的时间。

5.价值类型,应写明所评估的估价对象价值或价格的名称;当所评估的估价对象价值或价格无规范的名称时,应写明其定义或内涵。

6.估价方法,应写明所采用的估价方法的名称。

7.估价结果,应写明最终评估价值的总价,并应注明其大写金额;除估价对象无法用单价表示外,还应写明最终评估价值的单价。

8.特别提示,应写明与评估价值和使用估价报告、估价结果有关的引起估价委托人和估价报告使用者注意的事项。

9.致函日期,应注明致函的年、月、日。

注意落款往年考点:

(1)公章。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章,不得以其他印章代替公章。(必须是公章,其他印章算错,无公章算错)

(2)签名。法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。

(3)受函方要写明估价委托人的全称,致函方要署房地产估价机构的全称。

(4)致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。

分公司作为总公司的一个分支机构,是不具有独立法人资格的,也不能独立承担债务,所以一般是没有资质的;但若总公司有相应资质,是可以授权分公司参与的。

(5)致函日期。致函日期为估价报告出具日期。注意,落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。必须与前面封面的估价报告出具日期一致,注意不一定是价值时点。

致委托人函中的文字应表述准确、简洁,应特别注意估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致,落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

【案例1-2】致估价委托人函的写作实例

××公司:

受贵公司委托,我们对位于××市××区××路××号的××购物中心房地产的抵押价值进行了估价。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。价值时点是:2015年5月22日。

经过实地查勘和市场调查,遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准,遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则,选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断,确定××购物中心房地产的抵押价值为人民币1548165140元,大写金额人民币壹拾伍亿肆仟捌佰壹拾陆万伍仟壹佰肆拾元整。单价35680元/m2。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见《估价结果报告》、《估价技术报告》。

××房地产估价有限公司

法定代表人:×××

二〇一五年十月二十五日

案例错误:

【错误1】致估价委托人函缺标题。

【错误2】缺少抵押三个价值的披露。估价结果还应披露假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值和房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

【错误3】缺单位公章

【往年考点】

2006年、2009年、2010年的答案中都有“致委托人函中缺估价报告应用有效期”;2004年、2006年的答案中都有“致委托人函中没有说明估价时点”;2004年“致委托人函中缺法定代表人的签名”;2009年答案“致委托人函中缺估价对象的详细说明”和“致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明”、2007年“致委托人函中缺少估价目的”;2012年“致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格”。2014年顺序错误。

2015年中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。落款缺法人代表及其签字。

2016年在致估价委托人函中应明确选用的估价方法。

致函方应为×房地产估价有限公司而不是分公司。

(三)目录的写作

估价报告目录应包括:估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件,其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。

估价报告目录的编写,需要注意与后面的报告内容相匹配,应按估价结果报告、估价技术报告和附件各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码,以便估价委托人或估价报告使用者对估价报告的框架和内容有一个总体了解,并容易找到其关注的内容。

当按估价委托合同约定不向委托人提供估价技术报告时,估价报告的目录中可不列出估价技术报告及其各个组成部分,但在估价技术报告中应有单独的目录,且该目录中应按前后次序列出估价技术报告各个组成部分的名称及对应的页码。

三个注意要点:

1.顺序:目录在致委托人函后面。

2.对应:目录中文字、页码、内容与正文一致。

3.结果报告和技术报告应出现二级目录。仅向委托人提供结果报告的,存档的技术报告中应当有单独的目录。

(四)估价师声明的写作

估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。不能将估价师声明的内容与估价假设和限制条件的内容相混淆,或把估价师声明变成注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明。

鉴证性(公证性、证据性)估价报告的注册房地产估价师声明应包括下列内容:

1.注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

3.注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4.注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。

非鉴证性估价报告的注册房地产估价师声明,可根据实际情况对上述内容进行适当增减。

注册房地产估价师声明应注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号,并经本人签名,不得以个人印章代替签名,非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

【案例1-3】估价师声明的写作实例

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

(4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

(5)我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。

【往年考点】

2007年“注册房地产估价师声明缺少参加实地查勘的估价人员姓名”;2008年“估价师声明应是注册房地产估价师声明”(注意:但此条在2014年以后考试中不算错误);2012年“注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估”。

(五)估价假设和限制条件的写作

估价假设应针对估价对象状况等估价前提,作出必要、合理且有依据的假定,不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。

估价假设和限制条件应说明下列内容:

1.一般假设

2.未定事项假设

3.背离事实假设

4.不相一致假设

5.依据不足假设

6.估价报告使用限制

1.一般假设,应说明对估价所依据的估价委托人提供的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下,对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,对其安全的合理假定等。

2.未定事项假设,应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。当估价对象无未定事项时,应无未定事项假设。

3.背离事实假设,应说明因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定,对估价对象状况所做的与估价对象的实际状况不一致的合理假定。当估价设定的估价对象状况与估价对象的实际状况无不一致时,应无背离事实假设。

4.不相一致假设,应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致,或不同权属证明上的权利人之间不一致,估价对象的名称或地址不一致等情况下,对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。当估价对象状况之间无不一致时,应无不相一致假设。

5.依据不足假设,应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及注册房地产估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下,缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。当无依据不足时,应无依据不足假设。

6.估价报告使用限制,应说明估价报告和估价结果的用途、使用者、使用期限等使用范围及在使用估价报告和估价结果时需要注意的其他事项。其中,估价报告使用期限应自估价报告出具之日起计算,根据估价目的和预计估价对象市场价格变化程度确定,不宜超过一年。

估价假设和限制条件的写作应注意:1)必须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,并就其对估价结果的影响进行说明;2)估价假设必须具有针对性;3)估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明;4)不能为了高估或低估、规避应尽的勤勉尽责义务等而滥用估价假设。

【案例1-4】估价假设和限制条件的写作实例

估价假设和限制条件

(一)一般假说

1.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。

2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》,我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查,但未予以核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。

5.估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即能满足以下条件:(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方;(2)交易双方无任何利害关系,交易的目的是追求各自利益的最大化;(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情;(4)交易双方有较充裕的时间进行交易;(5)不存在特殊买者的附加出价。

6.由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制,且注册房地产估价师无法知晓其真实性,故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。

7.由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况,且注册房地产估价师无法知晓其真实性,故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。

(二)未定事项假设

1.估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份,估价委托人亦未提供相关建成年份资料,经注册房地产估价师实地调查,估价对象1幢办公楼、2幢宿舍楼等9幢均建成于2002年,本次估价建筑物的建成年份以实际调查为准,仅在本报告中使用,不作其他任何用途使用。

2.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止,原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费,应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。

3.根据估价委托人提供的资料,均未记载估价对象的容积率,本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。

4.本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时,卖方需负担的正常税费,仅供参考,其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。

5.估价对象为工业用房,土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命,故收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同,估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿,根据谨慎原则,本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。

(三)背离事实假设

1.估价结果是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。

2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

(四)不相一致假设

据估价委托人提供的南建房权证房管处字第×××××号《房屋所有权证》载,3幢及5幢工业厂房建筑结构均为钢筋混凝土结构,经注册房地产估价师实地查勘,实际为钢结构,与证载不一致,根据实际情况,本次估价按实际建筑结构即钢结构进行估价。

(五)依据不足假设

无。

(六)估价报告使用限制

1.本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据,不得用于其他用途。

2.本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后,在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估价对象价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结果;超过一年,需重新进行估价。

3.本估价报告专为估价委托人所使用,未经本估价机构同意,不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供;本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。

4.本报告由×××房地产估价有限公司负责解释。

5.本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用,估价机构仅对本报告的原件承担责任,对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。

【考点分析】

根据具体情况某一处假设错误。

【往年考点】

2011年改错题10分,估价前提错误,土地使用期限错误,不确定事项假设错误,报告使用期限错误。

(六)估价结果报告的写作(13+2项)

估价结果报告应记载以下事项:(1)估价委托人;(2)房地产估价机构;(3)估价目的;(4)估价对象;(5)价值时点;(6)价值类型;(7)估价原则;(8)估价依据;(9)估价方法;(10)估价结果;(11)注册房地产估价师;(12)实地查勘期;(13)估价作业期。如果是房地产抵押估价报告,还应包括变现能力分析、市场风险提示。

1.估价委托人

当估价委托人为单位时,应写明其名称、住所和法定代表人姓名;当估价委托人为个人时,应写明其姓名和住址。

2.房地产估价机构

应写明房地产估价机构的名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。

考点:在考试中,估价机构的法定代表人、资质等级、资质证书编号可能会故意遗漏,无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误,有了资质等级要看业务范围是否在资质等级内,超出等级承揽业务算错。

3.估价目的

估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途,或估价是为了满足估价委托人的何种需要。估价目的通常由客户设定。因此,估价结果报告中不同种类的估价目的其表述应不同,具体举例如下:

(1)抵押估价目的表述为:“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价目的表述为:“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据,评估被征收房屋的价值”;

(3)房地产转让估价目的可表述为:“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”;

(4)企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为:“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”;

(5)房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为:“为房地产投资决策提供价值参考依据”。

4.估价对象(同《房地产估价理论与方法》)

不同估价项目的估价对象范围可能不同。现实中的房地产估价对象包括房屋、构筑物、土地、在建工程、期房和灭失的房地产等。估价对象还可能不是纯粹的房地产,而含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产,如为某个可供直接经营使用的旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的交易提供价值参考依据的估价。

其评估价值除了包含该旅馆、商店、餐馆、汽车加油站、高尔夫球场等的建筑物及其占用范围内的土地的价值,通常还包含房地产以外的其他财产,如家具、电器、货架、机器设备等的价值,甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值,即以房地产为主的整体资产价值评估或称为企业价值评估。

估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上,根据估价目的依法确定,并应明确界定其财产范围和空间范围,不得遗漏或虚构。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产,或征收不予补偿的房地产,不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的,应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。

估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象的写作主要包括以下几方面:1)估价对象基本状况的说明,应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等基本状况;2)土地基本状况的说明,应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等;

3)建筑物基本状况的说明,应包括建筑物层数,用途,建筑结构,装修,设施设备,平面布置,工程质量,建成年月,维护保养和使用情况,公共配套设施完备程度等。

估价对象在案例考试中常会出现估价对象描述缺项的错误,是考试中常出的考点。要求是:影响估价结果的内容要写全面。

2008年:“估价对象未说明是否为整体估价,但不包括动产”,“估价对象权益描述不全,未交代有共有权人,是否设立抵押权等”。2009年:“估价对象权利状况描述不全,未交待是否有共有权人,是否设立抵押权,缺房屋所有权情况说明”;“估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍”;“估价对象中缺区位状况说明或介绍”;“估价对象缺现状使用状况说明,如是否有出租情形、各层使用状况(含地下三层)等”。

2010年:“估价对象实物状况描述不全或不清(或说缺估价对象土地实物状况、或建成时间未具体到月、或缺估价对象四至、或缺各估价对象分摊的土地面积)”;10年第二个答案“估价对象权益状况描述不全(或缺他项权利限制情况、或缺租赁权情况、或缺是否有优先受偿款情况)”。2012年:“未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积,计入总价的理由未说明”。

“估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期”,“估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明”,“估价对象中缺是否有共有权的说明”。2013年:“缺估价对象是否有他项权、是否有共有权情况说明”。“七通一平”中不包含“通风”,缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。

2014年估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。 2015年估价对象描述中未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位状况因素,估价对象权属状况中未说明是否有共有权情况。

2016年估价对象中未说明估价对象是否有共有权、估价对象中未说明估价对象房屋用途和土地使用人。

5.价值时点(2013教材之前写作估价时点)

价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间,因此价值时点应根据估价目的确定,应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由,价值时点应采用公历表示,宜具体到日。回顾性估价和预测性估价的价值时点在难以具体到日且能满足估价目的需要的情况下,可到周或旬、月、季、半年、年等。

在案例考试中,从2011年理论教材要求说明价值时点确定的理由,价值时点中没有说明“价值时点的确定理由”可作为一处错误予以指出。

对于抵押目的估价,价值时点一般应选定为估价人员实地查勘现场之日,如不是实地查勘之日,还要在估价假设与限制条件中说明一下。

被征收房屋价值时点为“房屋征收决定公告之日”。

往年考题:价值时间,近年考题缺少确定理由

6.价值类型(以前称为价值定义)

价值类型是指所评估的估价对象的某种特定价值或价格,包括价值或价格的名称、定义或内涵。在一个估价项目中,价值类型不是可以随意确定的,而应根据估价目的来确定。常见的价值类型有市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。不同估价对象、同一估价对象但不同估价目的往往具有不同的价值类型。

因此,估价结果报告中不同价值类型表述应不同,应说明所评估的估价对象价值或价格的名称、定义或内涵。具体举例如下:

(1)抵押估价的价值类型表述为:“估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额”;

(2)国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述为:“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下,由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”;

【考点分析】

抵押和征收价值类型错误

【往年考点】

2010年:“价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义”。

2011年:价值定义表述不准确,缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

2013年:本报告提供的价值是估价对象在现状合法利用下于价值时点的市场价值。改:价值定义表述错误,应为估价对象假定未设立优先受偿权利下的价值扣除法定优先受偿款后的余额。

2014年,价值类型描述不规范不全面,应为“房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款”,另外最好还应对“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”和“房地产估价师知悉的法定优先受偿款”作进一步描述。

7.估价原则

估价原则是估价活动所依据的法则或标准,估价报告应说明本次估价所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。房地产估价应遵循独立、客观、公正原则;合法原则;价值时点原则;替代原则;最高最佳利用原则。

房地产的抵押价值和抵押净值评估,除应遵循市场价值评估的原则外,还应遵循谨慎原则。房地产的投资价值、现状价值等其他价值或价格评估,应根据估价目的和价值类型,从市场价值评估的原则中选择适用的原则,并可增加其他适用的原则。

遵循不同估价原则的评估价值,应符合下列规定:

(1)遵循独立、客观、公正原则,评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

(2)遵循合法原则,评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

(3)遵循价值时点原则,评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

(4)遵循替代原则,评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

(5)遵循最高最佳利用原则,评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

(6)遵循谨慎原则,评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素,慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

【考点分析】

2003年:“缺少估价原则”。2005年:“结果报告缺估价原则”。2008年:“估价原则不必考虑谨慎原则”。2009年:“估价原则缺谨慎原则”。2014年,严格讲,在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复。

8.估价依据

估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策,有关估价标准,估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料,房地产估价机构、注册地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

估价依据具体表现为以下几方面:

1)有关法律、法规和政策,包括有关法律、行政法规,最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释,估价对象所在地的有关地方性法规,国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策,估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策;

2)有关估价标准,包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等;

3)估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明、财务会计信息和其他资料等;

4)房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。

所列的估价依据要有针对性,不能滥列估价依据,不能将已过时或者失效的估价依据列出。

1.所有的估价报告在估价依据中必须要有《房地产估价规范》,若没有,在案例考试中可以作为一处错误予以指出,并且必须最新年份的估价规范

2.抵押目的的估价在估价依据中应有《房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》,若没有,在案例考试中可以作为一处错误予以指出。

3.房屋征收估价在估价依据中应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》,若没有,在案例考试中可以作为错误予以指出。

4.如果是在建工程,委托人提供的相关材料还必须有:《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

【往年考点】

2009年:“估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》”。

2011年:“不应将已过时的估价依据《城市房屋拆迁管理条例》列出”。

2013年:估价依据应在估价原则后,或估价原则应在估价依据前。

2014年估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》;严格讲,在估价依据中,《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

2016年应依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—2015),而不是中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。

9.估价方法

估价方法要说明本次估价所采用的方法名称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。在估价方法选用说明中,应对理论上适用的估价方法进行阐述,并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

当按估价委托合同约定不向估价委托人提供估价技术报告时,宜说明估价测算的简要内容。

【考点分析】

1.选用方法之一错误

2.结果报告“估价方法”中要说明所选估价方法的理由;没有说明,可作为一处错误指出。并对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由。

3.结果报告“估价方法”中一定要说明选用的估价方法定义,没有说明估价方法定义而只是说明了估价方法的测算思路,可作为一处错误指出。结果报告和技术报告都缺少估价方法的定义,应在结果报告中指出,也就是,在技术报告中未说明估价方法的定义不算错。

【往年考点】

2003年:“估价方法中缺少选用估价方法的定义”。2004年:“估价方法中没有说明收益法和市场法的定义”。2005年:“结果报告中缺少估价方法的定义”。2006年:“结果报告估价方法中缺少估价方法定义”。 2014年:“估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。” 2016年:“估价方法中应具体说明所选用估价方法的理由”。

10.估价结果

估价结果应符合下列要求:

(1)除房地产抵押估价外,当估价对象为单宗房地产时,应按表1-1格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

估价结果汇总表表1-1 币种:

#FormatImgID_1#

测算结果

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

评估价值

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

(2)除房地产抵押估价外,当估价对象为多宗房地产时,可按表1-2格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

估价结果汇总表 表1-2 币种:

#FormatImgID_2#

测算结果

估价结果

估价对象1

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

估价对象2

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

估价对象3

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

……

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

汇总评估价值

总值(元或万元)

平均单价(元/㎡)

(3)房地产抵押估价中假定未设立法定优先受偿权下的价值,可按表1-1或表1-2格式说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值;

(4)房地产抵押价值评估结果,可按表1-3格式说明最终评估价值;

房地产抵押价值评估结果汇总表 表1-3 币种:

#FormatImgID_3#

估价对象1

估价对象2

估价对象3

......

1.假定未设立法定优先受偿权下的价值

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

2.估价师知悉的法定优先受偿款

总额(元或万元)

2.1 已抵押担保的债权数额

总额(元或万元)

2.2 拖欠的建设工程价款

总额(元或万元)

2.3 其他法定优先受偿款

总额(元或万元)

3.抵押价值

总价(元或万元)

单价(元/㎡)

(5)当估价对象无法用单价表示时,最终评估价值可不注明单价,除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价,且总价应注明大写金额;

(6)当最终评估价值的币种为外币时,应说明国务院金融主管部门公布的价值时点的人民币市场汇率中间价,并应注明最终评估价值的单价和总价所折合的人民币价值。

注意考点:

估价结果应表述清晰、说明内涵,即说明是否与估价假设和限制条件一致,例如是否扣除土地出让金、相关费用及税金等。确定估价结果的理由要充分,例如为何采用加权平均法,权重是如何选择确定的。

估价结果和致估价委托人函一致;和技术报告一致。如果是抵押报告的,需要同时披露三种价值。

估价结果中总价和单价只有一种的,应说明理由。

估价结果四点:总价、单价、总价大写、币种。缺少一项的,可作为一处错误指出。

【往年考点】

2008年: 估价结果数值表述不严谨,应指明总建筑面积及每平方米建筑面积的单价。估价结果不应有可能字样。2010年:“结果报告的估价结果没有大写”,“比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由”。2011年:结果报告和技术报告的总价均表述为万元。但按照规定:“房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位,精确到元”。

2014年:估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误,应是“选用成本法和收益法进行测算”。

估价结果中缺少单价表示或者说未说明不列单价的理由。

11.注册房地产估价师

应按表1-4格式写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号,并应由本人签名及注明签名日期,不得以个人印章代替签名。

注册房地产估价师表1-4

姓 名

注册号

签 名

签名日期

年 月 日

年 月 日

年 月 日

【考点分析】

2014年估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。2013年估价人员应该是注册房地产估价师。2016年估价结果报告中注册房地产估价师应亲笔签名,不能用盖章代替签名。

12.实地查勘期

应说明实地查勘估价对象的起止日期,具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

【往年考点】

2014年估价结果报告中缺少“实地查勘期”。 2013年缺实地查勘日期。

13.估价作业期

应说明估价工作的起止日期,具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之日止。

【往年考点】

2015年估价作业期错误,估价作业期的截止日期应与致函日期一致

(七)估价技术报告的写作

房地产估价技术报告应包括以下内容:

(1)估价对象描述与分析;

(2)市场背景描述与分析;

(3)估价对象最高最佳利用分析;

(4)估价方法适用性分析;

(5)估价测算过程;

(6)估价结果确定。

1.估价对象描述与分析

估价对象描述与分析主要包括:(1)估价对象区位状况描述与分析;(2)估价对象实物状况的描述与分析;(3)估价对象权益状况描述与分析。

估价对象区位状况应有针对性较详细描述与分析,其内容包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等状况。其中位置状况描述内容包括:坐落、方位、与重要场所(设施)的距离、临街(路)状况等,单套住宅的区位状况还包括所处楼幢、楼层和朝向;交通状况描述内容包括:道路状况、出入可利用交通工具、交通管制情况、停车方便程度等;周围环境状况描述内容包括:自然环境、人文环境、景观等。

估价对象实物状况的描述与分析,一般分为土地实物状况和建筑物实物状况两部分。

对土地实物状况应有针对性较详细描述与分析,其内容包括土地面积,形状,地形、地势,地质,土壤,地基,土地开发程度等。

建筑物实物状况应有针对性详细说明、分析,其内容包括建筑规模,建筑结构,设施设备,装饰装修,层高和室内净高,空间布局,建筑功能,工程质量,外观,建成时间,新旧程度,物业管理使用维护状况及完损状况。

估价对象权益状况应有针对性详细描述与分析,其内容包括用途、规划条件、所有权、土地使用权、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等。对在建工程权益状况描述还应包括:建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证等的取得情况。

【考点分析】

同估价结果报告中的估价对象。

2.市场背景描述与分析

市场背景描述与分析应简要说明估价对象所在地区的经济社会发展状况和房地产市场总体状况,并应有针对性地较详细说明、分析过去、现在和可预见的未来同类房地产的市场状况。由于估价对象的类型不同,估价的目的不同,所以影响其市场价格变动的主要因素及其影响深度会有所不同。因此不同估价报告的市场背景描述与分析会有较大的差异,这一部分也是房地产估价报告写作当中难度较大的部分,特别是一些大型项目的估价报告。

对市场背景描述与分析应注意把握好以下方面:

(1)要按照从宏观到微观、由大区域市场到小片区市场的写作顺序简要说明估价对象所处房地产市场背景,并且重点说明、分析估价对象所处片区和本类房地产市场。

(2)要注意与估价目的的关联性。因为估价目的不同,估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同,因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。

(3)要注意与估价方法的对应。如采用比较法时,则要分析估价对象所处片区市场类似物业的买卖交易活跃程度、类似物业的价格水平等,而采用收益法则要侧重于分析估价对象所处片区市场类似物业租赁活跃程度以及租金水平。

(4)房地产市场是一个动态的市场,因此要对估价对象所处区域房地产市场一定时期内的供需状况及价格走势进行一定的预测,预测结论应是明确的,预测结论宜通过相关数据说明对未来市场的判断。

(5)应注意一定时期相关政策、法规的出台对房地产市场的影响。

(6)要注意引用的宏观经济数据、房地产市场数据以及估价对象相关行业信息、政策法规等的时效性、准确性。

【考点分析】

市场背景分析与估价具体情况不符合

【往年考点】

2013年缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。报告中分析的写字楼市场。2005年技术报告缺市场背景分析。

3.估价对象最高最佳利用分析

最高最佳利用分析是按照最高最佳使用原则分析估价对象最高最佳使用,即分析法律上允许、技术上可能、经济上可行,能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。因此进行估价对象最高最佳利用分析时,应说明以估价对象的最高最佳利用状况为估价前提,并有针对性地较详细分析、说明估价对象的最高最佳利用状况。

估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次,应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选或判断确定,并应符合下列规定:

(1)当估价对象的权利人和意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利不同时,应先根据估价目的确定从估价对象的权利人角度或意向取得者角度进行估价,再根据其对估价对象依法享有的开发利用权利,确定估价对象的最高最佳利用状况;

(2)当估价对象已为某种利用时,应在调查了解及分析其利用现状的基础上,对其最高最佳利用和相应的估价前提作出下列判断和选择,并应在估价报告中说明:

1)维持现状、继续利用最为合理的,应选择维持现状前提进行估价;

2)更新改造再予以利用最为合理的,应选择更新改造前提进行估价;

3)改变用途再予以利用最为合理的,应选择改变用途前提进行估价;

4)改变规模再予以利用最为合理的,应选择改变规模前提进行估价;3

5)重新开发再予以利用最为合理的,应选择重新开发前提进行估价;

6)上述前提的某种组合或其他特殊利用最为合理的,应选择上述前提的某种组合或其他特殊利用前提进行估价。

当估价对象的实际用途、登记用途、规划用途之间不一致时,应按下列规定确定估价所依据的用途,并应作为估价假设中的不相一致假设在估价报告中说明及对估价报告和估价结果的使用作出相应限制:

(1)政府或其有关部门对估价对象的用途有认定或处理的,应按其认定或处理结果进行估价;

(2)政府或其有关部门对估价对象的用途没有认定或处理的,应按下列规定执行:

1)登记用途、规划用途之间不一致的,可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中一种用途;

2)实际用途与登记用途、规划用途均不一致的,应根据估价目的确定估价所依据的用途。

当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时,可不进行估价对象最高最佳利用分析。

【考点分析】

结合估价案例实际情况,最高最佳分析某一部分分析错误,指错或改错题。单选中确认最高最佳规模、用途等。

【往年考点】

2012年改错题10分,法律上允许错误,经济可行分析错误,价值最大化分析错误,结论错误。

4.估价方法适用性分析

估价方法适用性分析就是要逐一分析比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法对估价对象的适用性。估价方法的适用性包括估价方法的理论适用性与估价对象在价值时点的客观条件。对理论上不适用而不选用的,应简述不选用的理由;对理论上适用但客观条件不具备而不选用的,应充分陈述不选用的理由;对选用的估价方法,应简述选用的理由并说明其估价技术路线。

【考点分析】

根据具体情况选择方法—问答题,根据具体情况分析错误,指错或改错题。

【往年考点】

2011年改错题10分,选用方法错误,方法的参数选择错误,方法适用条件错误。2016年改错题10分。

5.估价测算过程

估价测算过程就是要详细说明所选用的各种估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。

【考点分析】指错题的50%以上错误在此找。

【往年考题】详见习题班。

6.估价结果确定

估价结果确定就是要说明不同估价方法的测算结果和最终估价结果,并较详细说明最终的估价结果确定的方法和理由。

(八)估价对象变现能力分析与风险提示

当出具房地产抵押估价报告时,需要进行估价对象变现能力分析与风险提示。

估价对象变现能力分析主要包括:

1)估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响;

2)假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度;

3)变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。

估价对象风险提示分析主要包括:

1)关注房地产抵押价值未来下跌的风险,对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;

2)评估续贷房地产的抵押价值时,对房地产市场已发生的变化予以考虑说明;

3)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;

4)抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;

5)合理使用评估价值;

6)定期或在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等。

【考点分析】

抵押报告缺变现能力分析或风险分析。

【往年考点】

2015年估价结果报告中缺“风险提示”项。2013年缺估价对象风险提示。2009年某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容改错10分。2010年缺少风险提示(或说明)。2009年估价报告中缺变现能力分析

(九)附件

房地产估价报告附件主要需列明以下内容:

1.估价委托书复印件。

2.估价对象位置示意图。

3.估价对象实地查勘情况和相关照片,应说明对估价对象进行了实地查勘及进行实地查勘的注册房地产估价师。当无法进入估价对象内部进行实地查勘时,应说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。

实地查勘的相关照片应包括估价对象的内部状况、外部状况和周围环境状况的照片。对未进行实地查勘的估价对象内部状况,可不包括估价对象的内部状况照片,但应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

4.估价对象权属证明复印件,当估价委托人不是估价对象权利人且估价报告为非鉴证性估价报告时,可不包括估价对象权属证明复印件,但应说明无估价对象权属证明复印件的具体原因,并将估价对象权属状况作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

5.估价对象法定优先受偿款调查情况,应说明对估价对象法定优先受偿权设立情况及相应法定优先受偿款进行了调查,并应提供反映估价对象法定优先受偿款的资料。当不是房地产抵押估价报告时,可不包括该情况。

6.可比实例位置图和外观照片。当未采用比较法进行估价时,可不包括该图和照片。

7.专业帮助情况和相关专业意见。

8.估价所依据的其他文件资料。

9.房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件。

10.注册房地产估价师估价资格证书复印件。

【考点分析】

估价报告缺附件,附件位置错误,附件中缺某一项

【往年考点】

2014年估价报告缺最后一大项(第八项):附件;2004年估价报告不完整,缺少附件

四、房地产估价报告示例

如何看书上的估价报告范例?怎样用这些范例提高考试分数?

1.认真阅读。通过眼睛来学习书上的范例。了解估价对象基本情况,基本的和独特的具体情形,熟悉各个案例的估价基本事项。

2.思考。用心学习书上的范例。变成问答题,我应该怎样去估价,估价的技术路线?选用估价方法,收集哪些资料?如何选用参数?特殊情况如何处理?公式的选用?计算细节?如何得出正确的测算结果?

3.浏览估价报告。对比和自己考虑的差别,一是写的漂亮部分的学习借鉴,二是估价报告的错误,作为指错题改错题练习。

4.范例的基本总结。用笔学习书上的范例。在什么具体情况下选用哪种方法,主要收集的资料,特殊参数和情况的处理办法等。

【案例1-5】

房地产抵押估价报告

估价报告编号:××××[2016]第××××号

估价项目名称: ××市××路×××号××在建大厦房地产抵押价值评估

估价委托人:××房地产有限公司

房地产估价机构:广东××土地与房地产评估咨询有限公司

注册房地产估价师:×××(注册号×××),×××(注册号×××)

估价报告出具日期:2016年8月8日

致估价委托人函

××房地产有限公司:

受贵司委托,本公司对位于××市××区××路×××号××在建商住大厦的土地使用权及地上建筑物(总建筑面积为28238.8865m2)的房地产抵押价值进行评估,价值时点为2016年7月12日,估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。

在整个估价过程中,注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则,在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象市场价格的因素,运用假设开发法、成本法对估价对象进行了评估,最终确定估价对象在价值时点的总价值为¥654,569,567元(人民币陆亿伍仟肆佰伍拾陆万玖仟伍拾陆万玖仟伍佰陆拾柒元整),估价师知悉的法定优先受偿款为¥ 16,413,050元(人民币壹仟陆佰肆拾壹万叁仟零伍拾元整),估价对象的抵押价值为¥638,156,517元(人民币陆亿叁仟捌佰壹拾伍万陆仟伍佰壹拾柒元整)。

报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读,以免使用不当,造成损失!估价的详细结果、过程及有关说明,请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。

此致

广东××土地与房地产评估咨询有限公司

法定代表人:×××

二〇一六年八月一日

指出错误:

(1)缺价值类型的表述

(2)估价结果缺单价表述或不进行单价表述的理由

(3)落款应有公章

目录(页码略)

一、致估价委托人函

二、估价师声明

三、估价假设和限制条件

四、估价结果报告

(一)估价委托人

(二)房地产估价机构

(三)估价目的

(四)估价对象

(五)价值时点

(六)价值类型

(七)估价原则

(八)估价依据

(九)估价方法

(十)估价结果

(十一)注册房地产估价师

(十二)实地查勘期

(十三)估价作业期

(十四)变现能力分析

(十五)风险提示

五、估价技术报告

(一)估价对象描述与分析

(二)市场背景描述与分析

(三)估价对象最高最佳利用分析

(四)估价方法适用性分析

(五)估价测算过程

(六)估价结果确定

六、附件

(一)估价委托书复印件

(二)估价对象位置示意图

(三)估价对象实地查勘情况和相关照片

(四)估价对象权属证明复印件

(五)估价对象法定优先受偿款调查情况

(六)可比实例位置图和外观照片

(七)专业帮助情况和相关专业意见

(八)估价所依据的其他文件资料

(九)房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

(十)注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德,在此郑重声明:

(1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

(2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

(3)注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

(4)注册房地产估价师按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作,撰写估价报告。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设

1.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让。

2.买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益,在适当的期间完成谈判和交易,洽谈交易期间物业价值将保持稳定。交易双方都具有完全市场信息,对交易对象具有必要的专业知识,不考虑特殊买家的附加出价。

3.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。

4.市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

5.本次评估对象所在建筑物总建筑面积为34486.9907m2,其中:塔楼建筑面积为22049.7608m2,裙楼建筑面积为8661.0895m2,地下室建筑面积为3776.1404m2。

但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828 m2,回迁住宅建筑面积2515.9008m2,公建配套等其他建筑面积1576.620 6m2,即列入本次评估范围的建筑面积为28238.8865m2,以上数据根据委托方提供的《分户面积预测表》确定。

二、未定事项假设

1.本次评估面积数据根据委托方提供的《分户预测面积表》进行测算,其可销售经营建筑面积较《国有土地使用权出让补充合同》(穗国地出合【98】第86号补充合同之二号)规定的可销售经营面积大,此类情况根据XX市的规定“当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符,或核准的拆迁面积有所调整的,按原价格标准及规定进行调整,不进行年限修正”,本次评估已按该规定扣除了相应土地出让金,若与实际不符,应以国土部门核定为准。

2.本次估价对象由委托方有关人员现场指认,若与实际不符,应重新估价;估价人员现场勘察时,未对其做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验,本次估价假设其无建筑物基础、结构等方面的重大质量问题。

3.本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意!

三、背离事实假设

1.估价结果是为确定房地产抵押货款额度提供参考依据,估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响;当上述条件发生变化时,估价结果一般亦会发生变化。

2.估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

四、不相一致假设

本次估价无不相一致假设

五、依据不足假设

本次估价无依据不足假设

六、本报告使用的限制条件

1.本报告仅为确定房地产抵押货款额度提供参考依据,不作它用。

2.本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现,估价结果可作估价对象的市场价格参考,超过一年,需重新进行估价。

3.本报告专为委托方所使用,未经本公司同意,不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供;报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

估价结果报告

(一)估价委托人(略)

(二)房地产估价机构

估价机构:广东XXX土地与房地产评估咨询有限公司

住所:XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼

法定代表人:XXX

资质等级:一级

证书编号:建房估证字 XXX 号

有效期限:2014 年XX月XX日至 2017年XX月XX日

(三)估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值

(四)估价对象

1.估价对象范围

估价对象为位于XX 市XX区XXX路XXX号的XXX在建商住大厦,大厦总高31层,地上在建商住楼已基本竣工,目前在装饰改造中。估价对象土地面积为2404m2,建筑面积为28238.8865m2。

2.估价对象基本状况

估价对象地下2层车库,地上31层,其中:1~5层为裙楼商业、6层为架空花园、7~30层为2幢住宅塔楼、第31层为设备层。评估对象总建筑面积为34486.9907m2,其中:塔楼建筑面积为22049.760 8m2,裙楼建筑面积为8661.0895m2,地下室建筑面积为3776.1404m2。但未计入估价范围的已售住宅建筑面积2155.5828m2,回迁住宅建筑面积2515.9008m2,公建配套等其他建筑面积1576.6206m2。

总建筑面积

34486.9907=22049.7608+8661.0895+3776.1404

估价对象建筑面积

28238.8865㎡=34486.9907-2155.5828-2515.9008-1576.6206

估价对象土地性质为出让,土地用途为商住。2004年,产权人XX市XXX房地产有限公司以出让方式获得土地使用权,完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今。估价对象未设立他项权。

3.土地基本状况

估价对象位于××市××区××路××号,东近××路、西至小巷、南至××后街、北至××路。近××路及××交汇处,均为双向4车道。土地使用年限住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年,地上已建成31层物业,土地实际容积率为12.37。

土地使用年限住宅剩余58.2年=70年-(2016年7月12日-2004年9月10日)=70年-11年10月02日=70年-11.8年=58.2年

商业剩余28.2年=40年-11.8年=28.2年

土地实际容积率=29736.19/2404=12.37

4.建筑物状况

估价对象建筑物大约于2010年基本完成主体工程,后停工至今,现处于装饰装修改造中,计划2016年9月建成并交付使用;整体建筑为框架剪力墙结构,裙楼首层和二层之间设有夹层,六层为架空层。首层和夹层总层高为5.7米,二层至五层为3.9m,六层约为2.7m,七层至二十六层为2.9m,二十七层至三十层为3m。

(五)价值时点

二0一六年七月十二日。

缺价值时点确定理由

(六)价值类型

房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的价值,等于假设未设立法定优先受偿权利下的价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。

(七)估价原则

本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。

估价原则具体分析略。

(八)估价依据

1.法律、法规和政策性文件

①《中华人民共和国房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号);

②《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号);

③《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

⑤《中华人民共和国担保法》(中华人民共和国主席令第51号)。

⑥《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务局2016年18号)

2.技术标准、规程、规范

①《房地产估价规范》(GB/T50291-2015);

②《房地产估价基本术语标准》(GB/T50899-2013);

③ 《房地产抵押估价指导意见》;

④《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)。

3.委托方提供的相关资料

①《××市国有土地使用权出让合同》及附件;

②《建设工程规划许可证》及附件;

③《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划验收合格证》等复印件;

④委托方提供的其它相关资料。

4.估价人员调查收集的相关资料

①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料;

②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。

(九)估价方法

估价对象为在建工程,本次估价采用的估价方法为假设开发法和成本法。

假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值,将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减,或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置价格或重建成本和折旧,将重置成本或重建价格减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

(十)估价结果

估价人员经过实地查勘和测算,采用假设开发法测算结果为677359468元,采用成本法测算结果为601393129元,经过认真分析最终确定估价对象在价值时点的总价¥654569567元(人民币陆亿伍仟肆佰伍拾陆万玖仟伍佰陆拾柒元整),估价师知悉的法定优先受偿款为¥16413050元(人民币壹仟陆佰肆拾壹万叁仟零伍拾元整),估价对象的抵押价值为¥638,156,517元(人民币陆亿叁仟捌佰壹拾伍万陆仟伍佰壹拾柒元整)。

具体详见表1--5

房地产抵押价值评估结果汇总表 表1-5 币种:人民币

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估价结果

1.假定未设立法定优先受偿权下的价值

总价(万元)

654569567

单价(元/㎡)

26758

2.估价师知悉的法定优先受偿款

总额(万元)

16413050

2.1 已抵押担保的债权数额

总额
(万元)

0

2.2 拖欠的建设工程价款

总额
(万元)

0

2.3 其他法定优先受偿款

总额
(万元)

16413050

3.抵押价值

总价
(万元)

638156517

单价
(元/㎡)

26087

(十一)注册房地产估价师

注册房地产估价师 表 1-6

姓名

注册号

签名

XXX

XXXXXX

XXX

XXXXXX

(十二)实地查勘期

二0一六年七月十二日~二0一六年七月十五日。

(十三)估价作业期

二0一六年七月十二日~二0一六年八月一日。

(十四)变现能力分析

1.估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析

估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析见表1-7。

序号

影响因素

变现能力分析

1

通用性

估价对象证载用途、实际用途均为商住,但其目前状态为在建工程,目前无法达到设计的使用要求,其通用性一般

2

独立使用性

由于各估价对象产权情况明晰,目前尚无影响其独立使用的因素存在,独立使用性较好

3

可分割转让性

估价对象为在建工程,房地产可分割转让性差

2.价值时点最可能实现价格与评估的市场价值的差异程度分析

若需对估价对象进行短期强制处分,考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常交易时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响,成交价格可能仅为其公开市场价值的50%左右,详见下表1-8。

估价对象变现折减因素、折减率 表 1-8

序号

影响因素

折减率%

1

买方市场有限需求

15%

2

快速变现方式、时间限制

10%

3

拍卖等方式中介费用

5%

4

买方市场客户购买处置资产的心理

5%

5

其他不可预见因素

15%

 

合计

50%

3.估价对象变现时间长短分析

根据当前现场处置同类物业的变现情况,估计估价对象正常的变现时间为3个月左右。

4.估价对象变现税费

估价对象最终变现价款一般还须优先支付以下交易费用与交易税费:

(1)交易佣金:约为成交价格的3%~5%;

(2)营业税及附加:一般约为成交价格的5.63%;

(3)印花税:一般约为成交价格的0.05%;

(4)土地增值税:按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例;

(5)土地交易手续费:按面积计算3元/平方米。

(6)其它相关费用:如房地产评估费、法律服务费、诉讼费等。

5.处置变现后的债务清偿顺序

债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用,当其给付不足以清偿全部债务时,并且当事人没有约定的,应当按照下列顺序抵充:(1)实现债权的有关费用;(2)利息或者违约金;(3)借款本金。

(十五)风险提示说明

1.有关事项说明

根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得,有关事项特此说明如下:

2004年,产权人XXX房地产有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权,并于同年办理了报建手续,于2005年7月取得《建设工程施工许可证》。

2010年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今,2014年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》,其土地使用年限住宅剩余58.8 年(前面58.2),商业剩余28.8年,建筑目前正在装饰改造中,尚未交付使用。于价值时点,估价对象为毛坯状态,尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复,本次估价所对应状态为价值时点状态,未考虑不可确知的后续装修改造的影响。

2.房地产市场变化情况

目前,受全球金融危机、国外经济增速放缓,甚至出现整体经济衰退的影响,我国整体经济增速已放缓,近期部分城市出现了房价上涨过快等问题,国家各部委相继出台相关政策,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在,预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。

3.抵押估价报告使用提示

委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下:

(1)估价对象为在建工程,报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响,应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响;在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。

(2)根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验,其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制:

a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款,主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况2。(后四项不是法定优先受偿款)

b.经济衰退或房地产政策调整,致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。

c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。

d.经营方经营不当,会导致估价对象的市场价格降低。

e.可能存在的欠缴土地出让金,本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金,此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致,应以国土部门确认为准。

鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点,建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

估价技术报告

一、估价对象描述与分析

(一)估价对象区位状况描述与分析

估价对象区位状况描述与分析见表1-9。

估价对象区位状况 表1—9

1

位置状况

坐落

××市××区×××路××××号

方位

东近××路、西至小巷、南至××街、北至××路

朝向

裙楼东西朝向、塔楼分东西塔楼、东南、东北、西南、西北四个朝向

临街状况

东距××路约8米,西临小巷,南临××街,北临××路

楼层

地下2层车库,地上31层,其中:1~5层裙楼商业、6层架空花园、7~30层为2栋住宅塔楼、31层为设备层

2

交通状况

道路

临2条双向四车的城市次干道

公共交通

目前有公交站××路、××路、××路19路总站、13路总站等,有7、36、40等多路公交,建设中的地铁6号线北京路站设在估价对象步行5分钟路程内

交通管制

××路及××路口设红绿灯,两条均为城市内混合型次干道,双向四车、中间未设隔离带(或护栏),交通管制一般

停车便利度

物业设有2层地下停车库,周边无专用停车场

3

环境状况

自然环境

近江边、××路及××广场

人文环境

建筑风格为地道的岭南骑楼文化,××路、××路等多条人文古街遍布

景观

××路骑楼风貌、××路江滨风情

4

外部配套设施

基础设施

七通

公共服务设施

休憩场所有××广场、××路商业步行街、××路、××文献馆、中山图书馆等,教学资源有××路小学、市第十三中学及广东实验中学等;医疗机构有××医院等

5

区位状况未来
变化趋势分析

城市分区及地段类

××路片区、××路商圈,根据××区商业发展规划,未来该片区将规划为零售主导型的综合性、多功能的国际性商业区

周边物业类别

目前主要为多层住宅、低层骑楼商业、南面××街正处于征收改造中,未来规划改造抽疏后将降低建筑密度,但保留原骑楼风格及岭南文化特色

居住人口类型

目前居住人口主要为老××,年龄结构较大,未来抽疏后除回迁部分外,将置换进有购买力的中高端人群

社会经济能力类型

公务员,退休职工、生意人

房地产发展趋势

旧城改造为主,少量烂尾楼盘活为辅

市场供应情况

区内基本无土地供应,主要靠旧城改造及烂尾楼盘活供应,估价对象周边有××居在售外,文德东方广场正在进行基坑开挖,预计××居售完后,近期基本无可销售项目

市场需求情况

该区集聚了省市党政机关公务员、××路、××路商务圈白领、××路商圈生意人的各类需求

总体发展趋势评价

综上所述,该区域经抽疏改造后,从物业到居住人口都将经历一轮置换,交通状况随着地铁站的开通得到改善,自然环境状况随着建筑密度的降低而改善,人文环境随着新复古建筑的建成及原建筑的修复保留而更新,综合环境、景观及外部配套将得到改善升级

(二)估价对象实物状况描述与分析

本次估价对象具体实物状况描述见表1-10。

估价对象实物状况 表1-10

土地实物状况

1

名称

×× 市××区××路××号

2

四至及临路状况

东近××路、西至小巷、南至××后街、北至××路。近××路及××交汇处,均为双向4车道

3

面积

2404㎡

4

用途

商住

5

形状

较规则矩形

6

地形地势

地势较平坦,坡度<3%

7

地质

地基承载力一般,地质条件一般

8

土壤

地下无污染

9

基础设施完备度

七通

10

土地开发程度

地上已建成31层物业

11

实际容积率

总建筑面积为34486.9907㎡,计算容积率面积为29736.19㎡(地下室、六层架空层和三十一层设备、造型层面积不计算容积率),建成项目实际容积率为12.37

建筑物实物状况

1

名称

XX在建商业大厦

2

建筑规模

估价对象总建筑面积为34486.9907㎡,其中:塔楼建筑面积为22049.7608㎡,裙楼建筑面积为8661.0895㎡,地下室建筑面积为3776.1404㎡。但未计入评估范围的已售住宅建筑面积2155.5828㎡,回迁住宅建筑面积2515.9008㎡,公建配套等其他建筑面积1576.6206㎡,即列入本次评估范围的建筑面积为28238.8865㎡。

3

层数和高度

地下2层为车库,出入口分开,地上31层,其中:1~5层裙楼商业、6层架空花园、7~30层为2栋住宅塔楼、第31层为设备、造型层

4

建筑结构

整体建筑为框架剪力墙结构

5

层高和室内净高

首层和夹层总层高为5.7m,2~5为3.9m,6层约为2.7m,7~26层为2.9m,27~30层为3m

6

房产建造年份

约于2010年基本竣工,后停工至今,现装饰装修改造中,计划2016年9月交楼

7

空间布局

裙楼商业l~5层,6层架空花园,7~30层塔楼为住宅,其中:7~14层(现编6~13层)、16~21层(现编15~20层)为两梯四户,均有两面以上采光,且通风及景观俱佳;15层(现编14层)为两梯三户,均为大户型,2套边角户为3面采光、中间户两面采光,且通风及景观俱佳;22层(现编21层)为两梯两户,均为三面采光的大户型,通风及景观俱佳;23~30层(现编22~29层)两梯三户,均为大户型,2套边角户为3面采光、中间户两面采光,且通风及景观俱佳,其中:30层(现编29层)为两层高复式户型

8

实用率

首层商业总体实用率约为94.1%;2~5层商业实用率约为81.6%~84%;6层为架空层;7~30层各单元实用率约为80.7%,其中30层为复式单元;31层为设备层及造型层,实用率约为95.1%

9

装饰装修

地下车库出入口分开,地面为水泥砂浆找平,天花板和内墙刷乳胶漆,水电管线明装,安装自动喷淋和烟感系统。大堂外门为玻璃门,内部装修情况部分为:地面为抛光砖,内墙为石材,天花板为造型吊顶,安装吊灯;部分为:毛坯。二层至五层为毛坯状态。六层为空中花园。七层以上住宅地面为水泥砂浆找平,天花板和内墙刷乳胶漆,安装高级防盗入户门和双层中空玻璃铝合金窗。裙楼外墙面主要为大理石,首层部分墙面为落地钢化玻璃,塔楼外墙为条形砖,造型塔尖屋顶,整体为“退缩式”的塔形外观

10

设施设备

商业裙楼设2部扶手梯、1部垂直货梯,东西塔楼各设2部直行电梯

11

维护与完损状况

结构完整;装饰情况为裙楼外墙较新,塔楼外墙为成新度90%;室内装修为毛坯、无损坏情况;综合成新率为约为95%

(三)估价对象权益状况描述与分析

根据委托人提供的权属资料,估价对象权益状况描述与分析,表1-11。

估价对象权益状况描述与分析 表1-11

土地权益状况

1

土地性质、用途

出让、商住

2

土地面积

2404㎡

3

土地权属情况

所有权

国有

使用权

2004年,产权人××市××房地产实业发展有限公司以出让方式获得土地使用权,完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今

他项权

4

目前使用情况

地上在建商住楼,已基本竣工,目前在装饰装修改造中

5

土地使用管制

6

土地使用年限

住宅剩余58.2年,商业剩余28.2年

7

其他特殊情况:

建筑物权益状况

1

房屋所有权状况

房屋所有权人为XXX房地产有限公司,部分商品房为回迁用途,回迁房面积1606.1215㎡

2

占用情况

估价对象所在物业为在建工程,未计入评估范围的已售住宅建筑面积为2155.5828㎡,回迁住宅建筑面积2515.9008㎡

3

他项权利设立情况

至价值时点无他项权利设立

4

其他特殊情况:

二、市场背景描述与分析

(一)××市总体经济发展状况

××市是广东省省会,广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心,××市作为中国经济最活跃的城市之一,经济综合实力位居全国主要城市的三甲之列。××市2015年全年GDP为18100.41亿元,同比2014年增长8.5%。

(二)××市城市房地产市场发展状况

1.××市房地产市场概况

2016年1月,××市十区批准预售的商品房项目共29个,批准预售商品房10788套,同比增加15.28%,环比减少7.52%;批准可预售商品房面积为99.00万平方米,同比增加20.15%。其中批准可预售商品住宅6433套,同比增加36.27%,环比增加2.07%;面积99.00万平方米,同比增加24.85%,环比增加1.99%。

从区域成交情况来看,2016年1月中心六区一手住宅均价达18733元/m2,环比上升3.1%,交易面积75.72万平方米,环比减少10.3%,中心六区交易面积占全市交易面积的比例超过四成,与2015年12月相比所占比重上升1.4%。2016年1月新四区一手住宅均价为10339元/m2 ,交易面积32.59万平方米,环比减少14.7%。

2.××区房地产市场状况

估价对象位于××区××路南侧、××街北侧地段,处于××路片区,据估价人员调查,该片区目前住宅市场供应量较小,形成竞争压力的主要为××居,而商业物业上述楼盘其所处地段不同,竞争不大,商业主要还是老街区低层商业的潜在竞争及××路的××商场会对估价对象租售形成一定压力。目前该区主要一手楼售价在29000~39000元/m2之间,周边商业街铺除××路外,月租金一般在300~600元/m2之间。

三、最高最佳利用分析

房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行估价,最高最佳利用是指法律上允许,技术上可能,经济上可行,价值最大化,经充分合理考虑,使估价对象产生最高最佳的利用价值。

根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合现场查勘,对估价对象的个别因素和区位因素进行分析,估价对象所在区域对住宅及商业的需求均较大,因此在满足合法原则的前提下继续按规划用途使用最为有效。

四、估价方法适用性分析

估价人员在认真分析所掌握的资料,并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后,根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准,经过反复研究,我们认为估价对象适合采用假设开发法和成本法进行估算,估价方法适用性分析见表1-12。

估价方法适用性分析表1-12

估价对象特点

1.估价对象位于××区××路南侧、××街北侧地段,法定用途与现状用途均为商住;
2.估价对象为在建工程,为具有潜在开发价值的房地产

评估目的

为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而评估房地产抵押价值

可选估价方法

比较法

收益法

假设开发法

成本法

基准地价法

估价方法定义

将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值

预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值

预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值

求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值

在政府确定公布了基准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格 

是否选取

不选取

不选取

选取

选取

不选取

估价方法选择理由 

估价对象为在建工程,所在区域交易案例少,且该类交易一般不公开,难以获取其交易情况 

估价对象为在建工程,目前状态无法获取收益 

估价对象为在建工程,具有投资开发或再开发潜力的房地产,适合选取假设开发法估算估价对象的客观合理价格 

估价对象为在建工程,主要由土地费用、土建工程费用、机电安装费用及装饰装修工程费用组成,而这四部分的费用可通过测算其重新购建价格和折旧得出

估价对象法定用途及现状用途均为商住,非宗地估价,不适合用基准地价修正法估算其客观合理的价格 

可借鉴学习。该报告严谨、还有独创处,表格应用,细微的处理都值得学习。

五、估价测算过程

(一)假设开发法确定估价对象市场价值

1.选取具体估价方法

根据估价对象实际情况,采用动态分析方法进行测算。

2.选择估价前提

根据估价对象实际情况,选择业主自行开发前提。

3.选择最佳开发经营方式

估价对象规划用途为商住用地,且各部分数量比例比较合理;估价对象为已验收完毕的在建工程,其续建周期短,销售的启动较为灵活主动,在一定程度上可规避在建的项目竞争。因此,在满足合法原则的前提下估价对象继续按规划用途及批准的规划指标开发续建最为有效。估价对象规划指标见表1-13。

估价对象规划指标 表1—13

项目

总面积
(㎡)

可售面积
(㎡)

不可售面积
(㎡)

备注

住宅

22049.7608

17093.8189

4955.9419

商业

首层

936.9191

41.1259

文化站、卫生站

夹层商业

275.1724

276.3785

自行车库

二层

1360.3648

三层

1675.7834

四层

1675.7834

五层

1444.9041

317.5044

合计

8661.0895
(8003.936)

7368.9272

地下车位

3776.1404

合计

34486.9907

24462.7461

容积率

12.37

4.测算后期开发经营期

假设估价对象于价值时点开始后续开发,设定开发经营期为1年(2016年7月至2017年6月),其中:建设期为0.5年(2016年7月至2016年12月)。现状开始销售,住宅商业于2016年7月至2016年12月可售出50%,2017年1月至2017年6月可售出余下50%;车位于2017年1月至2017年6月全部售完。

5.测算估价对象开发完成后的价值

根据估价人员对估价对象所在区域同类性质的房地产市场情况进行调查,本次估价参考周边住宅、商业、车位售价及该区域价格变化趋势,运用比较法分析,估算并预测估价对象开发完成后作为住宅、商业、车位物业的平均售价。

(1)住宅市场售价的确定

采用市场法和趋势法测算住宅市场售价。

A.选择可比实例

针对估价对象的功能及特点,对与估价对象在同一区域内的类似住宅进行了市场调查和比较分析,从近期成交的住宅案例中选取三个可比实例,详见表1-14。

住宅可比实例情况分析 表1一14

估价对象

可比实例一

可比实例二

可比实例三

坐落位置

××区××路××号

××区××路××街

××区××中路

××区××路

楼盘名称

××大厦

××轩

××居

××居

价格内涵

楼面均价

 

34 500

36 000

36 500

 

 

单位

元/m2

元/m2

元/m2

元/m2

 

 

付款方式

正常

按揭

按揭

按揭

 

 

交易情况 

交易情况

 

正常

正常

正常

 

 

类型

一手房

一手房

一手房

一手房

 

 

市场状况

交易日期

2016年7月12日

2015年12月

016年7月

2016年7月

区域状况说明

繁华程度

临××路,位于××路××路商圈范围内。区域繁华程度高

临××路××街(内街),位于××区××路商圈,但属于居住区内街,区域繁华程度较估价对象差

位于××中路及××高架之间,位于××区中华广场商圈,区域繁华程度与估价对象相当

位于××路与诗书路交界处,位于××区××路商圈,区域繁华程度与估价对象相当

交通便捷程度

临大路,有7、36、40等多路公交线,项目近地铁6号线
XX路站出口,出入交通较便捷 

临小路,附近有10、12、182等多路公交线,项目近地铁1号线XX站出口,出入交通较估价对象差

临大路,附近有11、40、54等多路公交线,项目近地铁1号线XX站出口,出入交通与估价对象相当

临大路,附近有多路公交线,项目近地铁6号线XX站出口,出入交通与估价对象相当 

公共设施配套完备程度

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项配套完善

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项配套完善

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项配套完善

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项配套完善

区位环境

为××区××路“抽疏”片区,区域环境较好

处于××路××街社区,较估价对象稍差 

处于××中路××高架边,较估价对象差

位于××路与诗书路交界处,与估价对象相当

城市规划

居住、商业区

居住、商业区

居住、商业区

居住、商业区

权益状况说明

用途

住宅

住宅

住宅

住宅

使用年限

停工多年,剩余58.2 年

新房,高于估价对象

新房,高于估价对象

停工多年,与估价对象相当

房产类型

商品房

商品房

商品房

商品房

楼盘形象

曾停工多年,楼盘形象一般

楼盘形象较估价对象稍好

楼盘形象较估价对象稍好

曾停工多年,楼盘形象一般

实物状况说明

有无电梯

带电梯

带电梯

带电梯

带电梯

景观

可望江景、XX路步行街,可俯瞰XX区概貌,较好

处于××路东、 ××路南,且四周高层间距小、视野受限较大,景观较差

处于××中路及××高架之间,景观较估价对象略差

位于××路与XX路交界处,景观较估价对象略差

装修

毛坯

带中档装修

带中档装修

带中档装修

布局户型

房型不规整,实用率一般,整体布局一般 

房型规整,实用率及整体布局较估价对象好

房型规整,实用率及整体布局较估价对象好

房型规整,实用率及整体布局较估价对象好

朝向及采光通风(整栋楼这个是对的)

各户均有2个朝向,采光率高,通风好

多为单边朝向,且四周高层间距小、采光通风受限较大,采光通风差

东朝XX高架,且多为单边朝向,采光通风较估价对象略差

多为单边朝向,采光通风较估价对象稍差

噪音

临××路,噪音较小

临内街,噪音较小 

临××中及××高架,噪音较大

临××路及XX路,噪音较小

景观、朝向应属于区位因素

B.编制比较因素条件指数表

根据估价对象和可比实例各种因素具体情况,编制比较因素条件指数表,详见表1-15。

比较因素条件指数表 表1-15

#FormatImgID_5#

估价对象

可比实例一

可比实例二

可比实例三

成交单价(元/㎡)

34500

36000

36500

交易情况

交易情况

100

100

100

100

类型

100

100

100

100

市场状况

100

100

100

100

区位状况

区域繁华程度

100

97

100

100

交通便捷程度

100

98

100

100

公共设施配套
完备程度

100

100

100

100

区位环境

100

99

98

100

城市规划

100

100

100

100

小计

100

94

98

100

权益状况说明

用途

100

100

100

100

使用年限

100

101

101

100

房产类型

100

100

100

100

小计

100

101

101

100

实物状况

楼盘形象

100

101

101

100

有无电梯

100

100

100

100

景观

100

96

97

97

装修

100

104

104

104

布局户型

100

101

101

101

朝向及采光通风

100

97

98

99

噪音

100

100

98

100

小计

100

99

99

101

可比实例一成交日期2015年12月,价值时点为2016年7月12日,未作日期修正,应进行说明。

C.比较因素修正系数确定

比较因素修正系数确定详见表1-16。

比较因素修正系数表 表1一16

#FormatImgID_6#

估价对象

可比实例一

可比实例二

可比实例三

成交单价(元/㎡)

34500

36000

36500

交易情况

交易情况

100

100

100

l00

类型

100

100

100

l00

市场状况调整系数

l00

100

100

100

区域状况调整系数

100

94

98

100

权益状况调整系数

100

101

101

100

实物状况调整系数

100

99

99

101

比准价格

35643

36738

36139

估价单价(元/㎡)(取整)

36173

可比实例无结构、层数、建筑面积介绍

缺比较法的计算公式,以及确定最终结果的说明。

通过上述比较法测算,并结合国家宏观政策及该区域供求关系,我们认为在未来1年销售期内该区域房地产市场将保持稳定,可预测出估价对象中住宅物业建成后的销售均价为36173元/m2,可销售住宅建筑面积为17093.8189m2 ,则:

住宅物业静态销售总价=17093.8189×36173=618334711(元)(取整)。

(2)车位售价的确定

采用与住宅售价确定的同样方法,具体测算过程略,得到车位静态销售均价:负一层为300000元/个,其中子母车位为390100元/个;负二层为294880元/个,其中子母车位为382200元/个。规划用作销售的车位78个(负一层普通车位31个,子母车位2个;负二层普通车位44个,子母车位1个),则:

车位物业静态销售总价=31×300000+2×390000+44×294000+1×382200=23398200(元)。

(3)商业物业售价的确定

采用与住宅售价确定的同样方法测算商业首层、一层、二层、三层、四层和五层的市场价值,具体测算过程略。则:

估价对象商业物业静态总价值=40 417 753+8 405 966+38 556 424+34 127 329+25 595 916+22 069 465

=169 172 853(元)

(4)估价对象开发价值的确定

通过上述比较法估算,可得估价对象住宅物业的静态销售总价为618 334 711元,车位静态销售总价为23 398 200元,商业物业销售总价为 169 172 853元。

估价对象开发完成后的总价值= 618 334 711 + 23 398 200 + 169 172 853

=810 905 764(元)

6.计算估价对象后续开发必要支出

(1)续建工程费用

根据××市建筑工程造价定额测算估价对象续建工程费用,具体测算见表1-17。

估价对象续建工程费用测算 表1-17

序号

工程和费用名称

特殊说明

数量(㎡)

单位
造价
(元/㎡)

总价
(万无)

完工程度

成新率

市场总价(元)

土建工程

1

基础工程

打桩

24462.7461

250

6115687

100%

100%

6115687

2

基坑围护

5352.7610

700

3746933

100%

100%

3746933

3

地下室工程

土方工程

29815.5071

150

4472326

100%

100%

4472326

4

地下建筑

5352.7610

150

802914

100%

100%

802914

5

地下结构

5352.7610

2000

10705522

100%

100%

10705522

6

主体工程

地上建筑

24462.7461

300

7338824

100%

100%

7338824

7

地上结构

24462.7461

900

22016471

100%

100%

22016471

土建工程费用小计

24462.7461

2256

55198677

100%

100%

55198677

装饰及附属工程

8

装饰工程

外立面

含门窗

24462.7461

300

7338824

100%

100%

7338824

9

屋面

24462.7461

15

366941

100%

100%

366941

10

装饰工程

公共部分

24462.7461

150

3669412

50%

100%

1834 706

12

附属工程

室外工程、绿化、景观小品等

24462.7461

100

2446275

50%

100%

1223138

装饰及附属工程费小计

 

24462.7461

565

13821452

100%

100%

10763609

装饰及附属工程费小计

机电安装工程

13

给排水工程

给排水工程

 

29815.5071

120

3577861

100%

100%

3577861

14

消防工程

消防
喷淋

 

29815.5071

30

894465

80%

100%

715572

15

消防工程

消防
报警

 

24462.7461

15

366941

80%

100%

293553

18

电气
工程

电气

24462.7461

120

2935530

90%

l00%

2641977

19

管线工程

综合布线

24462.7461

50

1223137

90%

100%

1100823

20

弱电
工程

弱电配管

24462.7461

25

611569

0%

100%

0

23

通信工程

有线电视

24462.7461

20

489255

80%

100%

391404 

24

通信工程

安防系统

门禁

24462.7461

5

122314

0%

100%

0

27

空调送
排风

仅通风

7368.9272

50

368446

100%

100%

368446

28

电梯工程

电梯

 

29815.5071

200

5963101

70%

100%

4174171

29

燃气工程

燃气

 

24462.7461

10

244627

0%

100%

0

34

智能系统及附属设施

车库管理

3776.1404

20

75523

0%

100%

0

机电安装
工程费小计

24462.7461

665

16872769

100%

100%

13263807

合计

24462.7461

3511

85892898

100%

100%

79226093

根据上表可得,未完工项目有装饰工程、附属工程、消防工程、电气工程、管线工程、弱电工程、通信工程、电梯工程、燃气工程、智能系统及附属设施等。项目前期勘查、设计等已完成,所以在这里不考虑前期工程费。项目完工后总工程费用为79 226 093元,开发前项目工程费用为85 892 898元,则:

续建成本=85 892 898-79 226 093=6 666 805(元)

同理可得,已售回迁部分续建成本为853 883元。

则项目续建工程费=6 666 805+853 883=7 520 688(元)

该项目续建工程费已包括外水电、小区绿化、管网、照明等配套工程等室外工程费。

(2)配套设施建设费

按规定配套设施建设费在开发期初已缴清,故不作考虑。

(3)管理费

管理费用费率为4%,则:

管理费=7 520 688×4%=300 828(元)(取整)

管理费用费率为4%,未说明取费依据

(4)开发利息

因本次评估采用现金流量折现法计算,开发利息已在报酬率里体现,不再另行考虑。

(5)开发利润

因本次评估采用现金流量折现法计算,开发利润已在报酬率里体现,不再另行考虑。

(6)后续开发必要支出

后续开发必要支出=7 520 688+300 828=7 821 516(元)

7.确定折现率

折现率体现了资金的利润和开发利润两部分,根据中国人民银行公布的存贷款利率,一年期基准贷款利息为5.31%,经对房地产开发企业的调查,同类项目的平均年开发利润约为8%~10%,综合考虑上述两种因素,确定折现率为14%。

假设项目在价值时点开始后续开发建设,后续开发期为1年,其中:建设期为0.5年,住宅和商业物业现状开始销售,销售期为1年,车位为开发期后半年开始销售,销售期为半年。住宅与商业物业均在开发期前半年可售出50%,则折现到价值时点折现期为 0.25 年;开发期后半年可售出50%,则折现到价值时点折现期为0.75年。车位在开发期后半年可售出100% ,则折现到价值是带你折现期为0.75年。

8.计算开发价值

(1)估价对象总开发折现值

住宅物业折现净值=618 334 711×50%÷(1+14%)0.25+ 618 334 711 ×50%÷(1+14%)0.75

=579 434 252(元)(取整)

同理可得商业物业开发价值折现净值为158 529 909元,车位开发价值折现净值为21 208 199元,则:

估价对象总开发价值折现净值= 579 434 252 +158 529 909+21 208 199

=759 172 360(元)

(2)续建开发成本及费用折现值

续建开发成本及费用折现净值=7 821 516 ÷(1+14%)0.25 =7 569 457(元)

(3)销售费用

销售费用取总开发价值的3%。

销售费用=759 172 360 ×3%=22 775 171(元)

(4)销售税费

销售增值税按照国家税务总局2016年18号的预缴税款且采用简易计算税方法确定,即

预缴增值税=预收款÷(1+5%) ×3%= 759172360 ÷(1+5%) ×3%=21690639(元)

其他销售税费按照销售收入的0.5%计算,即

其他销售税费=759172360 × 0.5%=3795 862(元)(取整)

(5)土地增值税

按照相关规定,普通住宅土地增值税按开发价值的1%征收,商业和车位土地增值税按开发价值的2%征收,则:

普通住宅土地增值税 =579 434 252 ×1%=5 794 343(元)(取整)

商业、车位土地增值税=(158 529 909+21 208 199)×2% =3 594 762(元)(取整)

土地增值税=5 794 343+3 594 762=9 389 105(元)

(6)销售净收入折现净值

销售净收入折现净值=开发总价值折现净值-续建开发成本及费用折现净值 –税费

=759 172 360-7 569 457 - 22 775 171 – 21 690 639 – 9 389 105 =697 747 988(元)

(7)求取估价对象的市场价值V(买方购买土地应负担的契税、交易手续费等税费约为3.01%)

V×(1+3.01%)=销售净收入折现净值-续建开发成本及费用折现净值 –税费

V=697 747 988 ÷(1+3.01%)=677 359 468(元)(取整)

单价=677 359 468 ÷24 462.75=27 689(元 /㎡)(取整)

则估价对象市场价值为697 747 988元 ,单价为27 689元/㎡

(二)采用成本法确定估价对象价值

1.选择具体估价路径

本次估价选择房地合估路径

2.测算估价对象重置成本

(1)求取估价对象土地使用权价格

本次土地取得成本为市场购置下的土地取得成本,因此运用比较法求取估价对象土地价格。

①可比实例选择与比较

根据替代原则,调查××市土地市场交易情况,结合我公司搜集的地价资料,选取估价对象附近区域的三个实例作为可比案例,估价对象所在地块及可比案例的情况各因素条件详见表1-18。

估价对象地块与可比实例条件说明 表 1-18

估价对象

实例一

实例二

实例三

项目名称

××区××路××号

××区××大道中9××号××厂

××区××镇 ××路与××路交汇处

××区××镇 ××路与××路交汇处

价格内涵

楼面成交单价(元)

12875

13100

付款方式

正常

正常

正常

宗地面积(㎡)

2404

8579

15914

交易情况

交易情况

--

正常

正常

交易方式

--

拍卖

拍卖

市场状况

交易时间

--

2015年5月

2015年7月

注:可比实例一面积8579/2404=3.57;可比实例二面积15914/2404=6.62;

可比实例三面积11861/2404=4.93

可比实例面积超出0.5~2倍之间,不适宜做可比实例,如必须选用说明原因。

续表

估价对象

实例一

实例二

实例三

区位因素

地区级差

××路商圈××路路段

地区级差较估价对象稍低

地区级差比估价对象低

地区级差比估价对象低

基础设施状况

宗地外五通

宗地外五通

宗地外五通

宗地外五通

商业繁华度

位于省市(区、小区)级商业中心内

距市(区、小区)级商业中心距离约2公里

距市(区、小区)级商业中心距离约2公里

距市(区、小区)级商业中心距离约2公里

对外联系和方便程度

距离××火车站约6公里,距××客运站约2公里,站点设施较好

距离××火车站约6公里,距××客运站约6公里,站点设施较好。与估价对象相当

距离××火车站约23公里,距离××客运站约1公里,站点设施较好。比估价对象稍低

距离××火车站约23公里,距离××客运站约1公里,站点设施较好。比估价对象稍低

道路通达度

临4车道的××路及××路,近××路及××路,路网较完善

临六车道的××道中,近××中路,道路通达度比估价对象高

近六车道的××东路,临××路、道路通达对比估价对象稍低

近六车道的××东路,临××路、道路通达度比估价对象稍低

公交便捷度

有7、36、40等多路公交线,项目近地铁6号线××路站出口,出入交通较便捷

有29、221等十多路公交线,距离地铁2号线××站出口较近,交通较便捷,与估价对象相当

有203、33等多路公交线,距离地铁5号线××站较近,交通较便捷,比估价对象低

有203、33等多路公交线,距离地铁4号线××站较近,交通较便捷,比估价对象低

公用设施完善度

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项配套完善

周边学校、银行、医院、农贸市场、饮食、商业等各项目配套完善

周边有学校、银行、医院、饮食、商业等各项配套较估价对象差

周边有学校、银行、医院、饮食、商业等各项配套较估价对象差

环境质量优劣度

近江边,污染
较小,环境质
量较优

近江边,污染较小,环境质量与估价对象相当

××校园,临江边,污染较小,环境质量比估价对象优

××校园,临江边,污染较小,环境质量比估价对象优

绿地覆盖率

12.3%

约30%

约40%

约40%

区域规划限制

无限制

无限制

无限制

无限制

使用年限

商业份额23.1年,住宅份额53.1年

住宅份额70年

住宅份额70年

住宅份额70年

用途

城镇住宅用地
(商/住=30%)

城镇住宅用地(商住比略低于估价对象)

城镇住宅用地(商住比略低于估价对象)

城镇住宅用地(商住比略低于估价对象)

容积率

12.37

6.27

3.12

3.12

估价对象商业物业剩余年限与前面描述不符 住宅58.2 商业28.2

#FormatImgID_7#

估价对象

实例一

实例二

实例三

实物状况

宗地面积

小,位于老城区××路商圈周边,利用强度高

较合适,且比较有利于利用

较合适且比较有利于利用

较合适且比较有利于利用

宗地形状

较规则

不规则

较规则

较规则

临街状况

两面临街

两面临街

两面临街

两面临街

地形

平坦,坡度<3%

平坦,坡度<3%

坡度<8%

坡度<7%

地质条件

地基承载力一般,地质条件一般

地基承载力一般,地质条件一般

地基承载力一般,对建筑影响较小,地质条件一般

地基承载力一般,对建筑影响较小,地质条件一般

宗地内土地开发程度

宗地内已建成30层大厦

宗地内基本平整

宗地内基本平整

宗地内基本平整

宗地最佳最有效利用

其他限制条件

有约3000㎡的回迁建筑面积

属××花园第四期用地,需确保小区完整性及需配建的各项公建配套共同使用

②市场状况修正

市场状况调整系数本次采用趋势分析的方法确定如下:根据《中国地价动态监测系统》记载的×× 市2014~2015年各季度地价水平绘制地价水平曲线,并由其波动规律得出拟合度最高的趋势线及其方程式为Y=69.982X2-599.04X+5752.3。案例1的市场状况调整系数为83.7%;案例2、3 的市场状况调整系数为 86.6%。(具体测算过程略)

③编制比较因素条件指数表

将比较实例相应因素条件与估价对象所在地块相比较,确定相应指数,见表1-19。

比较因素条件指数表 表1-19

估价对象

实例一

实例二

实例三

成交价格

12875

13100

13250

交易情况

交易情况

100

100

100

100

交易方式

100

100

100

100

市场状况

100

83.7

86.6

86.6

区位因素

地区级差

100

100

98

98

基础设施状况

100

100

100

100

商业繁华度

100

98

96

96

对外联系和方便程度

100

100

99

99

道路通达度

100

101

100

100

公交便捷度

100

100

99

99

公用设施完善度

100

100

98

98

环境质量优劣度

100

100

102

102

绿地覆盖率

100

101

102

102

区域规划限制

100

100

100

100

小计

100

100

94

94

权益状况

使用年限

100

97

97

97

用途(商住比例)

100

99

99

99

容积率

100

103

110

110

小计

100

105

112

112

实物状况

宗地面积

100

101

101

101

宗地形状

100

99

100

100

临街状况

100

100

100

100

地质条件

100

100

100

100

宗地内土地开发程度

100

97

97

97

宗地最佳最有效利用

100

100

100

100

其他限制条件

100

97

101

101

小计

100

94

99

99

④确定比较因素修正系数

比较因素修正系数见表1-20。

比较因素修正系数表 表1-20

估价对象

可比实例一

可比实例二

可比实例三

成交单价(元/㎡)

12875

13100

13250

交易情况

交易情况

100

100

100

100

类型

100

100

100

100

市场状况调整系数

100

83.7

86.6

86.6

区位状况调整系数

100

103

94

94

权益状况调整系数

100

105

112

112

实物状况调整系数

100

94

99

99

比准价格

14292

14148

14311

权重

33%

33%

33%

估价单价(元/㎡)(取整)

14250

可比实例一区位修正系数103与前面描述100不一致

则估价对象土地单价(楼面地价)为14250元/㎡(取整),土地总价=14 250 ×24 462.746 1=348 598 871元(取整)

(2)求取估价对象地上建筑物价格

①前期工程费

前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。详见表1-21。

估价对象前期工程费测算表 表1-21

序号

工程和费用名称

数量(㎡)

单位面积费用(元/㎡)

费用(元)

1

勘察测量费

24 462.746 1

30.00

7338 82

2

规划设计费等

24 462.746 1

50.00

1 223 137

3

临时供水供电

24 462.746 1

10.00

244 627

4

场地平整、临时道路

24 462.746 1

50.00

1 223 137

前期工程小计

24 462.746 1

140.00

3 424 783

即前期工程费=30+50+10+50=140(元/㎡)

②建筑安装工程费

建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰装修及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《广东省建筑工程计价办法》、《广东省建筑工程综合定额》、《广东省装饰装修工程计价办法》及《广东省装饰装修工程综合定额》,参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情,根据估价对象的实际情况,各项费用详见表1-22。

建筑安装工程费测算表表 1-22

序号

工程和费用名称

特殊说明

数量(㎡)

单位造价(元/㎡)

全部分项工程造价(万元)

完工程度

成新率

可确定造价(元)

土建工程

1

基础工程

打桩

24462.7461

250

6115687

100%

100%

6115687

2

基坑围护

5352.7610

700

3746933

100%

100%

3746933

3

地下室工程

土方工程

29815.5071

150

4472326

100%

100%

4472326

4

地下建筑

5352.7610

150

802914

100%

100%

802914

5

地下结构

5352.7610

2000

10705522

100%

100%

10705522

6

主体工程

地上建筑

24462.7461

300

7338824

100%

100%

7338824

7

地上结构

24462.7461

900

22016471

100%

100%

22016471

土建工程费小计

24462.7461

2256

55198677

100%

100%

55198677

装饰及附属工程

8

装饰装修工程

外立面

含门窗

24462.7461

300

7338824

100%

100%

7338824

9

屋面

24462.7461

15

366941

100%

100%

366941

10

公共部分

24462.7461

150

3669412

50%

100%

1834706

12

附属工程

室外工程、绿化、景观小品等

24462.7461

100

2446275

50%

100%

1223138

装饰及附属工程费小计

24462.7461

565

13821452

100%

100%

10763609

机电安装工程

13

给排水工程

给排水工程

29815.5071

120

3577861

100%

100%

3577861

14

消防工程

消防喷淋

29815.5071

30

894465

80%

100%

715572

15

消防报警

24462.7461

15

366941

80%

100%

293553

18

电气工程

电气

24462.7461

120

2935530

90%

100%

2641977

19

管线工程

综合布线

24462.7461

50

l223137

90%

100%

1100823

20

弱电工程

弱电配管

24462.7461

25

611569

0%

100%

0

23

通信工程

有线电视

24462.7461

20

489255

80%

100%

391404

24

安防系统

门禁

24462.7461

5

122314

0%

100%

0

27

空调送排风

仅通风

7368.9272

50

368446

100%

100%

368446

28

电梯工程

电梯

29815.5071

200

5963101

70%

100%

4174171

29

燃气工程

燃气

24462.7461

10

244627

0%

100%

0

 

 

34

附属设施

车库管理

3776.1404

20

75523

0%

100%

0

电安装工程费小计

24462.7461

665

16872769

100%

100%

13263807

合计

24462.7461

3511

85892898

100%

100%

79226093

即建安费用=2256+440+542=3238(元/m2 )

③基础设施建设费

基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中,在此没有基础设施建设费。

④公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业,取建筑安装工程费的2%,即公共配套设施建设费=3238×2%=64.76(元/m2 )

⑤开发期间税费

开发期间税费包括有关税收的地方政府或其有关部门收取的费用。根据《关于缴交“配套设施建设费”有关计算基数问题的通知》(穗建城【1998】74号)、《广东省物价局、广东省财政厅关于调低城市基础设施配套费标准的通知》(粤价【2003】160号),计算基数取3260元/㎡,城市基础设施配套费为计算基数的10.5%,即3260×10.5%=342.3(元/m2)。

管理费用取值应根据客观数据取费。

⑥管理费用

管理费用是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出,按照公共配套费、开发期税费之和的地价、前期费、建安工程费、基础设施费一定比例来测算。根据估价对象的实际情况,管理费率为2%:

即(14250+140+3238+0+64.76+342.3)×2%=360.7(元/m2 )

⑦投资利息

假设开发期为两年,贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算,土地、开发基建税费(城市基础设施配套费)在第一年初一次性投入,建安成本及公建配套费在开发期均匀投入,则

利息=土地费用利息+建安成本利息及期间费利息

=(14250+342.3)×[(1+ 5.4%)2-1]+(140+3238+64.76+360.7)×[(1+ 5.4% )1-1] =1823.91(元/m2 )

⑧开发利润

参考所在区域同类房地产平均开发利润率,取合理成本利润率为20%,

开发利润=(14250+140+3238+64.76+342.3+360.7)×20%

=3679.15(元/m2 )

成本利润率基数不正确:成5应该是土地取得成本+建设成本+管理费+销售费用+投资利息

⑨销售费用及税费

在销售中需支付的销售费用、增值税等,销售费用为重置成本的1.5%,增值税按简易计算法,税费5%,其他税费为0.5%。

销售费用及税费=[(14250+140+3 238+64.76+360.7+1823.91+3679.15)/(1-6.63%)]×6.63%=1672.7(元/m2 )

合计应该7%而不是6.63%

⑩估价对象的重置成本

估价对象的重置成本=14250+140+3238+64.76+360.7+1823.91+3679.15+1672.7=25229.22(元/m2 )

(3)估价对象价格

经估价人员现场勘察,估价对象于2014年10月竣工并通过验收,此前闲置约4年时间,结合评估人员现场观察,确定综合成新率为95%。

建筑物折旧=建筑物重置成本×折旧率= (140+3238+64.76+342.3+360.7+189.4+769.96+341.49)× 5%=272.33(元/m2 )

189.4+769.96+341.49后三项应是房屋的开发利息、利润、税费,无取值依据

则估价对象单价=重置成本-建筑物折旧

=25229.22- 272.33

=24956.89 (元/m2)

估价对象市场总价=24956.89 ×2462.7461

=60 151 406 3.52(元)

成本法应选用全部建筑面积而不应该是可售面积

六、估价结果确定

(一)估价对象市场价格确定

估价结果确定通过上述两种方法的分析计算,其结果略有差异,我们认为成本法主要从取得成本加上适当利润的角度考虑,而假设开发法的取值依据及评估结果更为可靠,故本次取假设开发法权重为70%,成本法权重为30%作为最终估价结果,则评估值为:

601514063.52×30%+677359468×70%=654 610 250(元)

估价对象单价=654 610 250/24 462.746 1=26 759(元/m2 )

估价结果汇总表表1-23 币种:人民币

#FormatImgID_8#

假设开发法

成本法

测算结果

总价(元)

677 359 468

601 514 063.52

单价(元/㎡)

27 689

24 590

评估价值

总价(元)

654 610 250

单价(元/㎡)

26 759

(二)估价对象房地产抵押价值确定

估价对象房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿款

本次评估知悉的法定优先受偿款有应补缴出让金,根据××市的规定“当建设过程或房地产初始登记时各用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符,或核准的拆迁面积有所调整的,按原价格标准及规定进行调整,不进行年限修正”进行计算,

并据《国有土地使用权出让合同》及补充合同记载,估价对象所在土地于2010年总购买价为227 528 490元,可销售经营总建筑面积为27 174m2,而估价对象超过规划指标的可销售经营建筑面积为1 960.229 7m2,

则应补缴出让金=227 528 490/27 174×1 960.229 7=16 413 050(元)(取整)

估价对象房地产抵押价值=650610250-16413050=638197200(元)

估价对象房地产抵押价值单价=638 197 200/24 462.746 1=26 089(元/m2 )

房地产抵押价值评估结果汇总表 表1-24币种:人民币

#FormatImgID_9#

估价对象

1.假定未设立法定优先受偿权下的价值

总价(万元)

654 610 250

单价(元/㎡)

26 759

2.估价师知悉的法定优先受偿款

总额(万元)

16 413 050

2.1 已抵押担保的债权数额

总额(万元)

0

2.2 拖欠的建设工程价款

总额(万元)

0

2.3 其他法定优先受偿款

总额(万元)

16 413 050

3.抵押价值

总价(万元)

638 197 200

单价(元/㎡)

26 089

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